Kiinteistönvälitysalalla törmää usein tähän tuttuun tarinaan:
Asiakas päättää laittaa kotinsa myyntiin ja kutsuu useamman välittäjän arviokäynnille.
”Välittäjäviidakosta” hän on ymmällään ja ihmettelee itsekseen suurta
hintahaitaria välittäjien kesken. Yksi välittäjä nousee selvästi ylitse muiden,
se, jolla on korkein hinta-arvio asunnosta. Ja kuinkas ollakaan, tällä
välittäjällä sattuu olemaan vielä palkkiokin kohdallaan. Hinta-arvio on kyllä
niin korkea, että se ylittää jopa myyjänkin alkuperäiset, omat odotukset ja
kuvitelmat. Välittäjä on kuitenkin hyvin varma omasta arviostaan ja sattuu hänellä
kait olemaan jo ostajakin valmiina - joten myyjä valitsee hänet.
Kuluu aikaa. Välittäjän ”valmis ostaja” olikin jo ehtinyt
ostaa toisen kohteen. Välittäjällä ei ole aikaa asiakkaalle, valittaa kiirettä.
Pitää ensiesittelyn ja muutaman esittelyn sen jälkeen. Väkeä ei käy, ostajat
eivät innostu kohteesta. Välittäjä ei ehdi enää pitää yleisnäyttöjä – on niin
kiirettä. Välittäjän kiinnostus kohteeseen sammuu – hänelle tulee uusia
kohteita jatkuvasti ja ne pitää pystyä hoitamaan. Kuluu neljä kuukautta, kuluu
kuusi kuukautta. Kohde kuluu netissä ja lehtien ilmoittelupalstoilla. Naapurit
ja ystävätkin jo ihmettelevät, missä vika, kun kauppaa ei synny - kotihan on niin ihana, miksi uutta asujaa
ei löydy?
Vaihdetaan välittäjää
– sehän auttaa?
Myyjä hermostuu ja irtisanoo välityssopimuksen. Päättää,
että pidetään tauko ja vaihdetaan välittäjää. Hintaa vähän tarkastetaan
alaspäin. Kauppa ei käy silti.
Pidetään taas tauko ja vaihdetaan taas välittäjää. Nyt
välittäjä ei voi ottaa kohdetta enää myyntiin, muuta kuin perustelemalla
selkeää hinnanalennusta. Välittäjä ”numero kolmonen” saa kohteesta tarjouksen
ja sovitaan kaupat. Kauppahinta on huomattavasti alhaisempi kuin alkuhinta
aikoinaan. Myyjä on puhki kulunut kymmenistä siivouksista näyttöjä varten.
Jos kohde olisi hinnoiteltu heti oikeaan hintaan, kohteesta
olisi saatu parempi kauppahinta.
Myyntiaika olisi ollut lyhyempi. Myyjän
stressi myynnistä olisi ollut lyhyempi.
Missä vika?
Vika ei ole myyjän. Myyjä on kutsunut välittäjät, alan
ammattilaiset, arvioimaan kotinsa tämän hetkisen markkina-arvon. Sattuipa vain
käymään niin, että välittäjäporukassa oli välittäjä, jolla kova hinku saada
kohteita itselleen hintaan mihin hyvänsä. Ja pienellä palkkiolla. Ilman
reaalikäsitystä siitä, mikä on oikeasti kohteen markkinahinta.
Tämä tarina on tosi!
Tämä tarina on tosi, jokainen välittäjä kohtaa ammatissaan
edellä kuvattuja kertomuksia. Jokainen asunnon myyjä on kuullut näitä
kertomuksia. Tätä tarina ei kannata ottaa itseensä. Tästä tarinasta kannattaa
ottaa opikseen.
Miksi alan
ammattilainen?
Välittäjän lisäarvo asiakkaalle on oltava vahva ammattitaito
ja näkemys markkinoista. Välittäjän tulee pystyä hinnoittelemaan kohde ja
perustelemaan hintansa. Hihasta vedettyjä hinta-arvioita ei myyjän kannata
noteerata, ellei välittäjä pysty selittämään, mihin hinta perustuu. Näinä
tiukkoina asuntomarkkina-aikoina hinnan asetanta kohdalleen on kaikkein tärkein
välittäjän myyntivaltti. Valitettavasti vain tätä valttia ei käytetä, koska
kohteiden myyntiin saamisesta on käynnissä tässäkin maakunnassa kova kisa.
Myös välityspalkkioiden sisällöissä on eroa. Näin alan
ammattilaisena seuraan tietenkin kilpailijoiden markkinointia ja myyntitapoja.
Asiakkaalle suosittelen tiukkoja kysymyksiä siitä, mitä vastinetta rahalla saa
eli mitä palkkio pitää sisällään. Mm. portaalien käytössä on suuria eroja
välitysliikkeiden välillä. Väitetään käytettävän kaikkia portaaleja, mutta se
ei pidäkään paikkaansa. Portaaleilla tarkoitan tässä etuovi.com, jokakoti.fi ja
ovikoodi.fi –sivustoja. Vuokra-asuntomarkkinoinnissa käytetään vuokraovi.com ja
toimitilamarkkinoinnissa Kauppalehden toimitilat -foorumia. Näissäkin on eroja.
Myös kohteen myynti-
ja markkinointitoimet kannattaa selvittää: miten kuvataan, miten esitellään
yleisesittelyt ja yksittäisesittelyt. Epäselvyyttä on myös, onko ammattitaitoa
siitä, mitä välittäjällä tulee olla kohde-esittelyssä mukana (kohteen
materiaali, viralliset paperit jne.).
Välitysliikkeiden ja pankkien sidonnaisuuksista
keskustellaan paljon. Kytkyjä ei saa rakentaa – pankki ei voi velvoittaa
käyttämään omaa välitystoimistoaan tai toisin päin. Marginaaleja tai muita lainaehtoja
ei voi kytkeä välityssopimuksen solmimiseen oman pankkiryhmän välitystoimiston
kanssa. Tähän on jo Aluehallintovirastokin puuttunut.
Kehotankin asunnon myyntiä harkitsevia lukaisemaan Hyvän
välitystavan, joka löytyy mm. Kiinteistönvälitysalan keskusliiton
nettisivuilta: www.kvkl.fi. Myyjän kannattaa
tarkkaan harkita, kenelle antaa kalleimman omaisuutensa – oman kotinsa -
myyntiin.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti